Ley de Propiedad Horizontal (Godreau 31)

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Sumario

Art. 1 Título[editar]

Esta Ley se denomina "Ley de Condominios”. (Enmendada en el 2003, ley 103)

Art. 1A Propósito[editar]

Esta Ley se aprueba con el propósito de viabilizar la propiedad individual sobre un apartamiento, que forma parte de un edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, de acuerdo a los criterios que más adelante se establecen.   El titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad horizontal, tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de sus respectivas propiedades.

El Consejo de Titulares, la Junta de Directores y el Agente Administrador del condominio, tienen como deber primordial orientar sus acciones salvaguardando el principio de que el propósito del régimen de propiedad horizontal es propiciar el disfrute de la propiedad privada sobre el apartamiento y que la administración de las áreas y haberes comunes del edificio se realiza para lograr el pleno disfrute de este derecho. Correlativamente cada titular reconoce que el ejercicio del dominio en el régimen de propiedad horizontal está limitado por los derechos de los demás condóminos y que el derecho de propiedad sobre su apartamiento tiene que ejercerse dentro del marco de la sana convivencia y el respeto al derecho ajeno. En el ejercicio y el reclamo de sus derechos, los titulares actuarán conforme a los principios de la buena fe, de la prohibición de ir en contra de sus propios actos y la del abuso del derecho. (Adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 2 Aplicabilidad del Capítulo (31 L.P.R.A. sec. 1291)[editar]

Las disposiciones de esta Ley son aplicables sólo al conjunto de apartamientos y elementos comunes cuyo titular único, o titulares todos, si hubiere más de uno, declaren expresamente su voluntad de someter el referido inmueble al régimen establecido en esta Ley, haciéndolo constar por escritura pública e inscribiendo ésta en el Registro de la Propiedad. El régimen de la propiedad horizontal podrá establecerse sobre bienes inmuebles que radiquen en terrenos ajenos, siempre que el dueño del suelo conceda el derecho de arrendamiento, de usufructo o de superficie a perpetuidad al edificante o constituyente del condominio. La escritura que establezca el régimen de propiedad horizontal expresara clara y precisamente el destino y uso de toda área comprendida en el inmueble, y, excepto que esta Ley autorice lo contrario, una vez fijado dicho destino y uso sólo podrá ser variado mediante el consentimiento unánime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 3 Apartamento, definición de (31 L.P.R.A. sec. 1291a)[editar]

A los efectos de este Capítulo se entenderá por apartamiento cualquier unidad de construcción, suficientemente delimitada, consistente de uno o más espacios cúbicos, cerrados, parcialmente cerrados, o abiertos, y sus anejos, si algunos, aunque éstos no sean contiguos, siempre que tal unidad sea susceptible de cualquier tipo de aprovechamiento independiente, siempre que tenga salida directa a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 4 Efecto de someterse al régimen de propiedad horizontal (31 L.P.R.A. sec. 1291b)[editar]

Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en la [31 LPRA sec. 1291a] de esta ley podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos ínter vivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el registro de la propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este Capítulo y en la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 5 Efecto de transmisión o gravamen y subrogación de derechos ~ Apartamiento proyectado y no comenzado (31 L.P.R.A. sec. 1291c)[editar]

En los casos de transmisión o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponde al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya el apartamiento entendiéndose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aquél, a todos los efectos legales. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 6 Apartamiento en construcción (31 L.P.R.A. sec. 1291d)[editar]

Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamiento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae la [31 LPRA sec. 1291c] de esta ley, y de modo privativo lo que ya esté fabricado del apartamiento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquirente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales.

Art. 7 Número de condueños (31 L.P.R.A. sec. 2191e)[editar]

Cada apartamiento puede pertenecer en comunidad a más de una persona.

Art. 8 Derecho del dueño a su apartamiento; base para determinar participación (31 L.P.R.A. sec. 1291f)[editar]

El titular tendrá derecho exclusivo a su apartamiento y a una participación con los demás titulares en los elementos comunes del inmueble, equivalente al porcentaje que represente la superficie del apartamiento en la superficie de la totalidad de apartamientos en el inmueble. En caso de apartamientos con dos o más niveles se considerará la superficie de cada nivel. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 9 Créditos hipotecarios constituidos antes y después de someterse al régimen; consentimiento de condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291g)[editar]

Los créditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 174 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquéllos en la forma a que se refiere el Artículo 170 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscritos, a tenor de los Artículos 5 y 6 de esta Ley.

La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 10 Acción hipotecaria en un solo procedimiento luego de distribución de créditos (31 L.P.R.A. sec. 1291h)[editar]

Siempre que hubiere distribución de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en la [31 LPRA sec. 1291g] de esta ley, la acción hipotecaria podrá ejercitarse en un solo procedimiento y con una sola certificación del Registro de la Propiedad.

Art. 11 Los elementos comunes del inmueble son los siguientes: (31 L.P.R.A. sec. 1291i)[editar]

  • a). Se consideran elementos comunes generales necesarios, no susceptibles de propiedad individual por los titulares y sujetos a un régimen de indivisión forzosa los siguientes:
    • (1) El vuelo, entendido éste como el derecho a sobre elevar. Excepto lo dispuesto en el Artículo 14‑A, el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo y sobre o debajo del. terreno requerirá, siempre que tales obras no estén contempladas en los planos sometidos con la escritura de constitución de régimen, el consentimiento unánime de los titulares.
    • (2) Los cimientos, paredes maestras y de carga, techos, galerías, escaleras y vías de entrada y salida o de comunicación.
    • (3) Los locales para instalaciones de servicios centrales, como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisternas, tanques y bombas de agua, y demás similares que sean indispensables para el adecuado disfrute de los apartamientos, salvaguardando que estos elementos no se ubiquen dentro de los apartamientos o locales privados.
    • (4) Los ascensores, cuando éstos sean necesarios para el adecuado disfrute de los apartamientos.
    • (5) Las áreas verdes y los árboles requeridos por las instrumentalidades o dependencias de] Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
    • (6) Cualquier otro elemento que fuere indispensable para el adecuado disfrute de los apartamientos en el inmueble.

Cualquier pacto que transfiera la titularidad, posesión o control de estos elementos a otra persona natural o jurídica distinta del Consejo de Titulares será nulo.

  • b). Se consideran elementos comunes generales, salvo disposición o estipulación en contrario, los siguientes:
    • (1) El terreno, los sótanos, azoteas, patios y jardines.
    • (2) Los locales destinados a alojamiento de porteros o encargados.
    • (3) Las áreas destinadas a estacionamiento.
    • (4) Las áreas recreativas que excedan lo requerido por la reglamentación urbana o por las autoridades competentes.    

La adjudicación de las áreas o elementos comunes antes enumerados, requerirá que así se haya dispuesto en la escritura de constitución de] régimen o, de realizarse la conversión y transferencia luego de constituido éste, se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. La transferencia deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, dejando constancia de los nuevos porcentajes de participación para cada uno de los apartamientos beneficiados.

Aun cuando las áreas enumeradas anteriormente bajo este inciso (b) sean susceptibles de aprovechamiento independiente, no podrán constituirse o enajenarse como áreas privadas, sino para el beneficio del Consejo de Titulares o de uno o varios de los titulares de apartamientos o unidades en el condominio. El área de estacionamiento en los condominios exclusivamente residenciales se configurará bien como elemento común, general o limitado, o bien como área privada cuyos espacios y titularidad se adscribirá a los dueños de los apartamientos.

Excepto en los condominios exclusivamente comerciales o profesionales, la titularidad sobre los espacios individuales de estacionamiento que constituyan fincas independientes no se tomará en cuenta para la determinación de quórum o de mayoría a base del número de titulares, si bien se podrá computar el por ciento de participación que corresponda a dichos espacios en los elementos comunes, cuando el Reglamento incluya dicha participación en su definición de mayoría. Cuando el área destinada a estacionamiento se haya configurado en su totalidad como finca independiente, a su titular le corresponderá un voto, como si se tratara de un apartamiento. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 11A Elementos procomunales[editar]

Serán elementos procomunales aquellas áreas susceptibles de aprovechamiento independiente, sean apartamientos, estacionamientos o locales, cuya titularidad le haya sido asignada al Consejo de Titulares. Lo serán también las unidades privadas que adquiera el Consejo de Titulares mediante cesión, ejecución en cobro de deudas o por cualquier otro medio legítimo. La adquisición de un local o apartamiento procomunal por vía de ejecución en cobro de deudas requerirá la aprobación mayoritaria del Consejo de Titulares. La enajenación de este tipo de elemento no podrá ser gratuita y requerirá la misma aprobación siempre que el producto de la venta o enajenación se destine a cubrir deudas o gastos para el mantenimiento de las áreas comunes. La enajenación para cubrir cualquier otro gasto o costear proyectos de mejoras, requerirá el consentimiento de los titulares, conforme a lo requerido para la aprobación del gasto o proyecto en cuestión. Una vez enajenado el apartamiento cesará su afectación como elemento procomunal. (Adicionado en el 2003, ley 103)

Art. 12 Elementos comunes limitados del inmueble (31 L.P.R.A. sec. 1291j)[editar]

También serán considerados elementos comunes, pero con carácter limitado, siempre que así se acuerde expresamente por la totalidad de los titulares del inmueble, aquellos que se destinen al servicio de cierto número de apartamientos con exclusión de los demás, tales como pasillos, escaleras y ascensores especiales, servicios sanitarios comunes a los apartamientos de un mismo piso y otros análogos.

Art. 13 Indivisión de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291k)[editar]

Los elementos comunes, generales y limitados, se mantendrán en indivisión forzosa y no podrán ser objeto de la acción de división de la comunidad. Cualquier pacto en contrario será nulo.

El trámite necesario para el adecuado y más eficaz funcionamiento y mantenimiento de los equipos o elementos comunes generales le corresponde a la Junta de Directores ajustándose a las directrices impartidas y al presupuesto aprobado por el Consejo de Titulares. Lo relativo a los elementos comunes limitados corresponde a los titulares de los apartamientos a los que fueron destinados los mismos. En caso de que los titulares beneficiados no realicen las obras de mantenimiento de sus respectivos elementos comunes limitados y con ello se perjudiquen el inmueble o los restantes titulares, la Junta de Directores podrá realizarlas a costa de los titulares a quienes se destinaron los referidos elementos.

Todo titular tiene la obligación de permitir el paso por los elementos comunes limitados de que disfrute su apartamiento, cuando ello sea necesario para la realización de obras o mejoras de mantenimiento de equipo o elementos comunes. El acceso se coordinará con el titular en cuestión, velando porque se obstaculice lo menos posible el disfrute del apartamiento. El Consejo de Titulares podrá permitir, por voto mayoritario, que subsistan o se instalen portones de rejas colocadas en áreas comunes por uno o varios titulares, si ello obedece a dotar de mayor seguridad a sus respectivos apartamientos, siempre que con ello no se afecte el disfrute o la seguridad de otros apartamientos o se obstaculice el acceso a otras áreas comunes. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 14 Uso de los elementos comunes; estacionamiento (31 L.P.R.A. sec. 1291l)[editar]

Cada titular podrá usar de los elementos comunes conforme a su destino, sin impedir o estorbar el legítimo derecho de los demás bajo las siguientes condiciones:

  • (a) Por voto mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse a uno o varios titulares la instalación en el techo de equipo para el disfrute exclusivo de sus apartamientos, siempre y cuando tal instalación no menoscabe el disfrute de otro apartamiento, en cuyo caso se requerirá el consentimiento del afectado.
  • (b) Con igual autorización podrán instalarse en áreas comunes equipos o maquinaria para el disfrute de un número limitado de titulares, siempre y cuando éstos se hagan cargo del costo que ello conlleva y de su posterior mantenimiento. Para obtener la referida autorización dichos titulares le certificarán al Consejo que la instalación y utilización de tales equipos o maquinarias, a juicio de perito, no altera sustancialmente la fachada o el diseño arquitectónico del inmueble, no afecta la seguridad o solidez del edificio, ni menoscaba el disfrute de ninguna de las restantes unidades. Los titulares que originalmente no hubiesen contribuido a dichas mejoras, podrán beneficiarse de ellas, si posteriormente aportan el costo que proporcionalmente les hubiera correspondido, abonando el interés legal.

En todo caso, si la ubicación del equipo afecta la fachada del edificio su instalación requerirá el consentimiento de todos los titulares. El Consejo de Titulares podrá imponer una cuota especial a los apartamientos que se beneficien de esta autorización, a tenor con lo dispuesto en el Artículo 38 (e). (Enmendado en le 2003, ley 103)

Art. 14A Estacionamiento fuere elemento común[editar]

Cuando el estacionamiento fuere elemento común, todo titular tendrá derecho a hacer uso de un espacio de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil por cada apartamiento de que fuere propietario que estuviere ocupado. Ningún titular podrá hacer uso de un espacio de estacionamiento que exceda aquella cabida, si con ello priva a otro titular del disfrute efectivo de tal elemento común. Si el número de espacios de estacionamiento con capacidad para acomodar un automóvil fuere menor que el número de apartamientos y hubiese más titulares interesados en ocuparlos que los espacios disponibles, éstos se sortearán entre los interesados para su uso durante el período de tiempo que disponga el consejo, de forma tal que se garantice el acceso de dichos espacios a todos los interesados.   Por acuerdo mayoritario del Consejo de Titulares, podrá autorizarse el estacionamiento de vehículos en las áreas comunes de rodaje para el disfrute de todos los titulares. En caso de que el número de dichos espacios sea menor que el número de titulares interesados en ocuparlos se procederá a sortearlos, conforme se dispone en el párrafo anterior. El consejo determinará las condiciones y requisitos para participar en el sorteo, incluido el cobro de un canon de arrendamiento, si así lo estimare conveniente, y podrá adoptar cualquier otra medida para el mejor uso de esta área de estacionamiento, siempre que con ello no se menoscabe el disfrute o el acceso a los espacios privados.   Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos(d) y (e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas Podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11 (b) de esta Ley.”

Art. 15 Reglas que gobiernan el uso de apartamientos; infracción dará lugar a acción de daños. (31 L.P.R.A. sec. 1291m)[editar]

El uso y disfrute de cada apartamiento estará sometido a las reglas siguientes:

  • En el ejercicio de los derechos propietarios al amparo de esta ley regirán los principios generales del derecho, particularmente, los enunciados en el Artículo 1‑A de esta Ley.
  • La infracción de estos principios o la de las reglas enumeradas en los incisos subsiguientes dará lugar al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por aquel titular u ocupante que resulte afectado, además de cualquier otra acción que corresponda en derecho, incluidos los interdictos, las dispuestas en la Ley Sobre Controversias y Estados Provisionales de Derecho y cualquier otro remedio en equidad.
    • (a) Cada apartamiento se dedicará únicamente al uso dispuesto para el mismo escritura a que se refiere el Artículo 2.
    • (b) Ningún ocupante del apartamiento producirá ruidos o molestias ni ejecutará actos que perturben la tranquilidad de los demás titulares o vecinos.
    • (c) Los apartamientos no se usarán para fines contrarios a la ley, a la moral y a las buenas costumbres.
    • (d) Cada titular deberá ejecutar a sus únicas expensas las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras de su apartamiento, sin perturbar el uso y goce legítimo de los demás. Será deber ineludible de cada titular realizar las obras de reparación y seguridad, tan pronto sea necesario para que no se afecte la seguridad del inmueble ni su buena apariencia. Todo titular u ocupante de un apartamiento vendrá obligado a permitir en su unidad las reparaciones o trabajos de mantenimiento que exija el inmueble, permitiendo la entrada al apartamiento para su realización.
    • (e) Ningún titular u ocupante podrá, sin el consentimiento de todos los titulares, cambiar la forma externa de la fachada, ni decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores con colores o tonalidades distintas a las del conjunto. Se entiende por fachada el diseño del conjunto arquitectónico y estético exterior del' edificio, según se desprende de los documentos constitutivos del condominio.

Una vez las agencias concernidas emitan un aviso de huracán o tormenta, el uso de cualquier tipo de tormentera temporera o removible no constituirá alteración de la fachada. En cuanto a las permanentes, la Junta de Directores solicitará cotizaciones y alternativas de diseño, tipo y color específico y se las presentará al Consejo de Titulares, que por votación mayoritaria decidirá las que se instalarán. Las tormenteras temporeras deberán removerse pasado el aviso de huracán o tormenta o luego de ocurrir el siniestro, salvo que el área protegida por ellas quede de tal forma averiada que éstas constituyan la única protección provisional.

Cuando a juicio de perito no se puedan reparar o sustituir los equipos o elementos originales del edificio que forman parte de su diseño arquitectónico, tales como ventanas, puertas, rejas u ornamentos, el Consejo de Titulares decidirá por voto mayoritario el tipo y diseño del equipo o elemento que sustituirá al original. Cualquier titular que interese sustituir tales elementos o equipo, tendrá que hacerlo conforme al tipo y diseño adoptado por el Consejo. La imposición a todos los titulares de efectuar la sustitución requerirá que se cumpla con los requisitos dispuestos en el Artículo 38 (d) sobre obras de mejora.

    • (f) Todo titular deberá contribuir con arreglo al porcentaje de participación fijado a su apartamiento en la escritura de constitución, y a lo especialmente establecido, conforme al inciso (f) del Artículo 38, a los gastos comunes para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, incluidas las derramas, primas de seguros, el fondo de reserva, o cualquier otro gasto debidamente aprobado por el Consejo de Titulares.
    • (g) Todo titular observará la diligencia debida en el uso del inmueble, y en sus relaciones con los demás titulares, y responderá ante éstos por las violaciones cometidas por sus familiares, visitas o empleados, y en general por las personas que ocupen su apartamiento por cualquier título, sin perjuicio de las acciones directas que procedan contra dichas personas.
    • (h) Ningún titular u ocupante de una unidad podrá instalar o adherir objeto alguno en las paredes que pueda constituir un peligro para la seguridad de cualquier persona, de la propiedad comunal o la privada.
    • (i) Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36.
    • (j) El adquirente de un apartamiento cuyo transmitente no sea el desarrollador, administrador interino o constituyente del régimen, acepta la condición manifiesta de los elementos comunes del condominio en la forma en que éstos se encuentren físicamente al momento de adquirir, y se subroga en la posición del transmitente en cuanto a los derechos que tenga sobre iniciar cualquier acción en la que se impugne el cambio por violación a esta Ley, a la escritura matriz o al reglamento del condominio. A este adquirente se le atribuirá el conocimiento de los cambios manifiestos que existan en el inmueble para todos los efectos de la tercería registral.

(Enmendado en el 1976, ley 157; 1999, ley 343; 2003, ley 103)

Art. 15A Aviso al Director o Junta de Directores (31 L.P.R.A. sec. 1291m-1)[editar]

Todo titular debe comunicar al Director o Junta de Directores dentro de los treinta días siguientes a la fecha de adquisición de su apartamiento, su nombre, apellido, datos generales y dirección, la fecha y demás particulares de la adquisición de su apartamiento, presentando los documentos fehacientes que acrediten dicho extremo, además de registrar su firma en el Libro de Titulares. En caso de venta, cesión o arrendamiento del apartamiento el titular deberá ponerlo en conocimiento del Director o la Junta de Directores, con expresión del nombre, apellidos, datos generales y dirección del adquirente o del arrendatario en su caso. Además deberá exigir al adquirente o al arrendatario la expresión de que conoce y observará plenamente los preceptos de esta Ley, el Reglamento y demás bases del régimen de la propiedad horizontal, en la escritura en que conste la transferencia o en el contrato de arrendamiento en su caso.   El titular arrendador seguirá siendo el responsable exclusivo de las contribuciones para los gastos comunes y además responderá del cumplimiento de esta Ley y del Reglamento por parte del arrendatario. (Enmendada en el 2003, ley 103)

Art. 16 Acuerdos para conservación y uso de elementos comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291n)[editar]

Las obras necesarias para la conservación o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares. Si las de uso eficaz menoscabasen el disfrute de algún titular en particular, éstas no podrán realizarse sin el consentimiento del titular afectado. Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento unánime de los titulares. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 17 Pago de obras urgentes; repetición contra otros condueños (31 L.P.R.A. sec. 1291o)[editar]

Cuando el inmueble o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación, seguridad o conservación, cualquier titular podrá hacerlas a sus expensas y repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.

En el caso de obras urgentes o necesarias, la repetición del gasto procederá, siempre y ,cuando la Junta de Directores, una vez notificada, hubiese dejado de actuar con la diligencia que ameriten las obras en cuestión, salvo situaciones de emergencia. El reembolso deberá solicitarse no más tarde de treinta (30) días de efectuado el gasto. La Junta verificará la solicitud de reembolso y, de proceder, realizará el pago en un término de treinta (30) días, si el mismo no excede el 10% del presupuesto, en cuyo caso se procederá conforme al Artículo 38 (d) 2. Salvo que así lo autorice la Junta, el titular no podrá compensar dicho crédito con la deuda de mantenimiento. En ningún caso procederá la realización por un titular de las obras necesarias o el reembolso, si el Consejo de Titulares ha decidido posponerlas o no efectuarlas. El titular que se sienta perjudicado por tal decisión podrá solicitar el auxilio de la autoridad competente. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 18 Prohibición de construcciones nuevas u obras adicionales sin el consentimiento unánime (31 L.P.R.A. sec. 1291p)[editar]

Ningún titular podrá, sin el consentimiento unánime de los otros y sin contar con los permisos correspondientes de las agencias pertinentes, construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones, o realizar obras que afecten a la seguridad, solidez y conservación del edificio. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 19 Derecho de retracto al transmitirse participación pro indivisa (31 L.P.R.A. sec. 1291q)[editar]

Cuando un apartamiento perteneciere pro indiviso a varias personas, y una transmitiere su participación, corresponderá a los demás comuneros de aquel apartamiento el derecho de retracto provisto en la [31 LPRA sec. 3922] de esta ley.

Art. 20 Distribución de ganancias comunes (31 L.P.R.A. sec. 1291r)[editar]

Las ganancias comunes del inmueble se distribuirán entre los titulares de los apartamientos de acuerdo con el porcentaje que represente cada uno en los elementos comunes del inmueble, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 21 Mayoría de titulares y Consejo de Titulares, significado de términos; quórum (31 L.P.R.A. sec. 1291s)[editar]

El Reglamento a que hace referencia la [31 LPRA sec. 1293] de esta ley especificará cuál de las dos siguientes definiciones de mayoría regirá para el inmueble en cuestión:

  • (a) por lo menos la mitad más uno de los titulares; o
  • (b) por lo menos la mitad más uno de los titulares cuyos apartamientos a su vez representen por lo menos el cincuenta y un por ciento de participación en los elementos comunes, de conformidad con los porcentajes asignados a los apartamientos según la [31 LPRA sec. 1291f] de esta ley.

Del mismo modo siempre que en este Capítulo se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos, pero integrarán quórum para la adopción de acuerdos, la mayoría, según ésta, queda definida en el Reglamento, salvo los casos en que en este Capítulo se disponga lo contrario. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Capítulo II. De la Escritura Pública sobre Propiedad Horizontal y su Inscripción en el Registro de la Propiedad

Art. 22 Contenido de la escritura pública (31 L.P.R.A. sec. 1292)[editar]

La escritura pública a que se refiere el Artículo 2  de esta Ley [31 LPRA sec. 1291] expresará las siguientes circunstancias:

  • (a) Descripción del terreno y descripción general de lo allí construido, con expresión de sus áreas respectivas y materiales de construcción.
  • (b) Descripción de cada apartamiento y número de cada uno, con expresión de sus medidas, situación, piezas de que conste, puerta principal de entrada y lugar con el cual inmediatamente comunique, y demás datos necesarios para su identificación.
  • (c) Descripción de los elementos comunes generales del inmueble y, en su caso, de los elementos comunes limitados a cierto número de apartamientos, con expresión de cuáles sean esos apartamientos.
  • (d) Indicación clara del destino dado al inmueble y a cada uno de sus apartamientos.
  • (e) Superficie de la totalidad de los apartamientos en el inmueble y superficie de cada apartamiento, fijándose de acuerdo con estas medidas el porcentaje que tengan los propietarios en los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes.
  • (f) Lo relativo a la administración del inmueble, en su caso.
  • (g) Y cuanto más se refiere al inmueble y sea de interés hacerlo constar.
  • (h) La expresión de las circunstancias incluidas en los incisos (a), (b), (c) y (e), se hará de acuerdo a una descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos del inmueble que serán presentados en el Registro de la Propiedad, conforme al Artículo 24 de esta Ley.

Con la escritura se incluirá, además,

  • (a) una copia certificada de la licencia de Urbanizador o Constructor expedida por el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor, de ser esta requerida a tenor con lo dispuesto en la Ley Núm. 130 del 13 de junio de 1967, según enmendada, y
    • (b) una certificación jurada por la persona que somete el inmueble al régimen de propiedad horizontal en la que se haga constar:
      • (1) Que los planos sometidos al Registro de la Propiedad son copia fiel y exacta de los aprobados por la Administración de Reglamentos y Permisos e incluyen cualquier cambio efectuado en el inmueble a la fecha del otorgamiento;
      • (2) Las áreas comunes y privadas que aún estén en construcción y la fecha en que se proyecta finalizarlas, así como la promesa de que se someterán al Registro de la Propiedad copias de los planos, debidamente certificados por la Administración de Reglamentos y Permisos, en los que consten los cambios realizados en el proceso de construcción;
      • (3) Que se ha cumplido con todos los requisitos de esta Ley, así como con las resoluciones y permisos de las agencias gubernamentales para someter el inmueble al régimen.
      • (4) Que se ha incluido en la escritura copia textual de la descripción certificada provista por el ingeniero o arquitecto que tuvo a su cargo la realización de los planos de] inmueble. (Enmendado en el 1976, ley 157; adicionado el inciso (h) en el 2003, ley 103)

Art. 23 Contenido de la escritura de apartamiento individualizado (31 L.P.R.A. sec. 1292a)[editar]

La escritura que se refiera a cada apartamiento individualizado expresará las circunstancias previstas en el inciso (b) de la [31 LPRA sec. 1292] de esta ley relativas al apartamiento de que se trate y además, el porcentaje que corresponda a dicho apartamiento en los elementos comunes del inmueble. Si el terreno en que enclava la estructura fuese poseído a título de arrendamiento o de usufructo, la escritura así lo expresará especificando la fecha en que expira el término del arrendamiento o del usufructo. (Enmendado en el 1976, ley 157)

Art. 24 Copias de los planos a adherirse o formar parte de la escritura; autenticación (31 L.P.R.A. sec. 1292b)[editar]

La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total y la copia certificada de la que origine la primera inscripción del apartamiento individualizado, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, deberán acompañarse como documentos complementarios las copias completas y fieles de los planos de dicho inmueble o de los croquis del apartamiento de que se trate, según los casos, para que queden archivados en el Registro de la Propiedad. Dichos planos serán certificados, sin pago de derechos, por el Administrador de Reglamentos y Permisos e indicarán de modo gráfico los particulares del inmueble o del apartamiento, según los casos.

Cuando se desee someter al régimen de propiedad horizontal un inmueble existente cuyos planos no obren en los archivos de la Administración de Reglamentos y Permisos, así se acreditará mediante certificación expedida al efecto por el Administrador. En tal caso, se agregará a la copia certificada de la escritura que, bajo dicho régimen origine la primera inscripción del inmueble total, y a la copia certificada de la escritura que origine la inscripción del apartamiento individualizado, un juego de planos según edificado certificados por un ingeniero o arquitecto, autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico, que de modo gráfico indiquen claramente los particulares del inmueble o del apartamiento, según sea el caso.

La copia certificada de la escritura que origine la primera inscripción del inmueble total para su inscripción en el Registro de la Propiedad deberá tener agregada además una tasación de dicho inmueble certificada por un tasador autorizado para la práctica de su profesión en Puerto Rico. Esta tasación se usará para determinar los derechos de inscripción a pagarse en el Registro de la Propiedad. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 25 Método de inscripción ~ En general (31 L.P.R.A. sec. 1292c)[editar]

La propiedad horizontal queda organizada en el Registro por un sistema de fincas enlazadas entre sí por notas marginales de mutua referencia. La inscripción de lo construido en el terreno se llevará a efecto en la finca en que aparezca inscrito el terreno y se denominará finca matriz. Cada apartamiento se inscribirá como finca aparte, en registro particular filial de la finca matriz, salvo que la edificación esté sobre suelo ajeno, en cuyo caso la finca matriz será aquella donde esté inscrito el edificio.   Todas estas inscripciones irán precedidas de las palabras "Propiedad Horizontal". (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 26 Circunstancias específicas en relación con la inscripción del edificio en la finca matriz (31 L.P.R.A. sec. 1292d)[editar]

Al inscribirse el inmueble en la finca matriz, figurarán como circunstancias del asiento, aquellas que aparecen relacionadas en el Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, en concordancia con las del Reglamento establecido para su ejecución, y con el Artículo 22 de esta Ley, excepto que en cuanto a la descripción de cada apartamiento contenido en el inmueble, a los efectos del asiento en la finca matriz, bastará que se exprese el número de apartamientos de que consta el inmueble, número y tipo de apartamiento en cada piso, con expresión del número de cada uno, el área y porcentaje de participación que le corresponde en los elementos comunes, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 27 siguiente para la inscripción del apartamiento individualizado. Además, se expresarán las obras que estuvieren en proyecto, las comenzadas y las realizadas, según el caso.

En dicho asiento quedarán también inscritos, de modo permanente, los elementos comunes, a favor del o de los que resulten ser titular o titulares del inmueble total, y en lo futuro de los apartamientos, sin expresar sus nombres y apellidos y en la proporción correspondiente. (Enmendado en el 2003, ley 103)

Art. 27 Circunstancias específicas en relación con la inscripción de apartamientos en las fincas filiales. (31 L.P.R.A. sec. 1292e)[editar]

Al inscribir los apartamientos en las fincas filiales, se expresarán como circunstancias del asiento las que resulten del Artículo 87 de la Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad en concordancia con las del Reglamento dictado para su ejecución y con el Artículo 23 de esta Ley, excepto las referidas en la letra (a) del Artículo 22.

En cuanto a la parte que en los elementos comunes generales o limitados, en su caso, les corresponda a los titulares de apartamientos, se hará una oportuna y breve referencia al asiento de la finca matriz en que aparezcan inscritos.

Mientras las obras no estén comenzadas sobre el suelo del respectivo apartamiento, no podrá inscribirse éste como finca filial o independiente. Cuando las obras están comenzadas, pero no concluidas en el apartamiento, deberán señalarse las que ya están realizadas y las que se encuentren pendientes de fabricación. (Enmendado en el 2003, ley 103)